ev alırken finansman seçenekleri

Banka kredisi almak ya da gayrimenkul yatırım fonlarına yönelmek arasında seçim yaparken faiz oranları ve enflasyon farkını iyi hesaplamak gerekiyor. Şu anda 2026'da 36 aylık konut kredileri yüzde 24-28 bandında dolaşıyor, bu da aylık ödemenizi ciddi şekilde etkiliyor—500 bin liralık ev için aylık 18-20 bin lira ödeyebilirsin.

Alternatif olarak yapı kooperatifine katılmak daha ucuz maliyeti var ama teslim süresi 3-4 sene uzayabiliyor. Gayrimenkul yatırım fonu seçersen likidite avantajı sağlıyor, ama tasarruf oranın yüksek olması lazım çünkü fon paylarının değeri piyasaya bağlı.

Emlakçıya gittiğinde "peşin indirim" teklifi alırsan bunu her zaman kredinin aylık faizine karşı tartmalısın. Eğer 50 bin liralık indirim alıyorsan ama buna karşılık 36 ayda 200 bin lira faiz ödeyeceksen, bu indirim aslında zarardır. Kendi nakit akışını ve ödeme gücünü gerçekçi şekilde ölç, bankaya gidip ön yeterlilik belgesi aldıktan sonra karar ver.

Bir evi peşin parayla almak hayal artık, özellikle İstanbul’da. 2026’da Kadıköy’de giriş kat, 2+1 bir daire için istenen fiyat 7 milyon lira civarında. Bankaya gittim, kredi faizleri yüzde 4’ün üzerinde (aylık). 120 ay vadede 2 milyon kredi çektin diyelim, 10 yıl boyunca faize toplamda ödediğin para neredeyse çektiğin paranın üç katı oluyor. İnsan ister istemez “Beni mi kekliyorlar?” diyor.

Konut kredisi dışında aile desteği hâlâ en çok kullanılan yöntem. Duyduğum kadarıyla, tanıdıkların yüzde 70’i ya aileden borç aldı ya da altın bozdurdu. Kayınpeder desteğiyle ev alanlar, düğün takılarıyla peşinat yapanlar. Yani tamamen kendi birikimiyle ev almak bence şehir efsanesi gibi bir şey.

Bazı sitelerde “taksitle arsa” veya “yap-satçıdan direkt ödeme” gibi seçenekler de var. 2025’te Tuzla’da bir arsa projesiyle karşılaştım; peşinatı veriyorsun, geri kalanı iki sene vadelendiriyorlar. Ama orada da risk büyük: Tapu devri, imar, proje tutacak mı… Birkaç arkadaşım hâlâ tapu bekliyor.

Bir de dövizle, yurt dışında birikimi olanlar var. Özellikle Almanya’dan transferle ev alan gurbetçilerin sayısı arttı. Adam burada 100 bin Euro bozdurunca eline 3,5 milyon TL geçiyor, tak diye peşinatı yatırıyor. TL kazanan için mümkün değil bu.

2024’te en çok konuşulan yeniliklerden biri de ortak yatırım sistemleri oldu. Mesela birkaç arkadaş bir araya gelip, arsa ya da küçük bir mülk alıyorlar. Herkes hissesini alıyor, gerekirse ilerde satıyor. Riskli ama başka çare de yok bazen.

Banka kredisi çekmeden önce faiz oranını karşılaştır; 2026'de %18-22 aralığında değişiyor ve 360 bin lira farkı bile çıkabiliyor 20 yıllık vade içinde. Devlet destekli konut kredileri (Ziraat, Halkbank) daha ucuz ama kuyruk uzun, özel bankalar hızlı ama pahalı. Peşinat yüzdesini artırırsan aylık ödemeler ciddi düşer ama likit kalman da önemli — acil durum için 3-6 aylık gider ayırıp sonra ev almak daha akıllı.