Türkiye'de şubat ayında 124 bin 549 konut satıldı

Biri çıkıp “124 bin 549 ev satıldı” deyince ekonominin tıkırında olduğunu sanıyor. İstanbul’da bir daire 5 milyon liradan başlıyor, kredi faizleri uçmuş, alanın çoğu ya müteahhitin kendi sattığı ya da varlıklı kesimin yatırım peşinde koştuğu evler. Dar gelirli hâlâ kira peşinde sürünüyor, orta sınıfın ev sahibi olma hayali de hayal olmaktan öteye gidemiyor. Bu sayı sadece tabloyu makyajlıyor, gerçeği değiştirmiyor.

2015’te aynı ayda satılan konut sayısı 95 bin civarında geziniyordu, o dönem bankalar kredi musluğunu açınca millet “köşe döner miyim?” hesabıyla hücum etmişti. Bugün 124 bin 549 konutluk satış var ama coşku yerini huzursuz bir sessizliğe bırakmış durumda. Fiyatların iki yılda üçe katlandığı bir ülkede bu kadar satış hâlâ yapılabiliyorsa alışverişin motivasyonu barınma değil, enflasyona karşı kendini koruma refleksi. Ev artık yuva olmaktan çok, “parayı koyacak yer” gibi. 90’larda Anadolu şehirlerinde “bir ev alırsın, oturursun, kök salarsın” mantığı vardı. Şimdi o evin tapusu çoğu zaman bir yatırımcının Excel tablosunda bir hücre. Dönüp bakan da yok, önemli olan metrekare değil, yüzde kaç prim yaptığı. Herkesin cebinde ayrı bir gayrimenkul hesabı. Banliyödeki eski apartmanda oturan, gökdelenin birinci katından ev alıp kiraya vermeyi kafasında döndürmeye başladıysa, sistemin yönü çoktan değişmiş demektir.

Sıcak para akışı durmuşken, faizler gökyüzüne çıkmışken bu satış rakamı şaşırtıcı. Özellikle İstanbul ve Ankara’da kiradan kaçanlar, krediye yanaşamayanlar ikinci eli döndürüyor. Banka kredili satış oranı ise yüzde 10’un altında. Ev sahibi olmak artık orta sınıf için hayal, bu rakamlar da çoğunlukla yatırımcıyı gösteriyor.

Bir ayda 124 bin 549 konut satışı, hani eski dizilerde “baba, ev bulamıyoruz” diye ağlayan karakterler vardı ya, onlar şimdi muhtemelen mezuniyet fotoğrafı çeker gibi tapu dairesinin önünde poz veriyordur. Şubat ayı, 2024 yerel seçimlerine ramak kala, “ev almak hayal” diyenlerin bile eline hesap makinesi alıp, “ulan belki” diye umutlandığı bir dönemdi. İstanbul’da Bahçelievler’den, Ankara’da Çankaya’ya kadar, ilan siteleri yine tıklanma rekoru kırdı.

Konut satışının bu kadar artması, kredi musluklarının hafif aralanmasıyla doğru orantılı. Şubat’ta kamu bankaları, “hadi bakalım son bir gaz” dedi, biraz daha düşük faizli kredi çıkardı. İnsanlar da fırsatı yakalamışken “alalım, nasılsa kira zaten taksit gibi” kafasına girdi. Ama tabii, 124 bin evin çoğu yatırımcının portföyüne eklendi. Yani el değiştiren konutların yarısı, kiraya verilecek yeni kutu gibi 1+1’ler.

Bir gariplik de şu: Dolar 31 liraya dayanmış, asgari ücret zamları daha cebe girmeden erimiş, ama insanlar hâlâ ev peşinde. Gerçi “almak” biraz iddialı. İstanbul’da 2+1 bir daireye 4 milyon isteniyor. Bankaya gidiyorsun, “40 yıl vade, 3 maaş teminat, bir de annenizin kızlık soyadı” istiyorlar. Yine de insanlar borca koşuyor. Kimse kirada kalmak istemiyor çünkü kira piyasası ayrı bir uçtu: Kadıköy’de yeni yapılan bir apartmanda 2+1’in kirası 37 bin TL’ye fırlamış.

Şubat'ta 124 bin konut satışı gördük, rakam kuru gelse de arkasında bir sürü gerçeklik var. Ben bir emlakçı tanıyorum, Bahçelievler'de ofis açmış, son ayları anlattığında "işler iyiye gidiyor" diye heyecanlanmıştı. Satış rakamları yükselişe geçmişse, bu birinin cebinde para olduğu anlamına geliyor.

Ama sayıya bakınca biraz tuhaf geliyor. 124 bin konut, yani Türkiye'nin 85 milyonluk nüfusundan bahsediyoruz. Ayda bir kişiye bir konut düşüyor, bu çok mu az çok mu fazla? Açıkçası, 2023'te aylık satışlar 200 bini geçiyordu. Şubat rakamı düşüş trendi gösteriyor. Faiz oranları yüksekken, kredi çekip ev almak cesaret işi. Bankalar da ödeme gücünü kontrol etmek için daha katı davranıyor artık.

Konut satışındaki bu düşüş aslında bir sinyal. İnsan ev almaya karar verdiğinde iki şey bakıyor: paranın değeri ve geleceğe olan güven. İkisi de şu anda çaresiz. Enflasyon yavaşlasa da, kredinin aylık taksiti orta sınıf ailenin bütçesini kırmıyor mu? Evet. Yeni ev satın almak isteyenler ya birikimlerini harcıyor ya da anne-babadan borç alıyor.

Şubat ayında satışlar düşse de, bu yıl sonunda ne olacak onu bilemeyiz. Merkez Bankası faizleri kesiyor mu, hükümet teşvik paketleri getiriyor mu, bunlar önemli. Ama şu an durumu görmek istiyorsan: Türkiye'de orta gelirli bir ailenin ev sahibi olması gittikçe zorlaşıyor. Yatırım amaçlı satın alanlar var tabii, ama asıl yaşayacağı evi bulamayan çiftler da var. Sayılar bunu gizliyor.

Şubatın ortasında İzmir'de ev bakmaya çıktım, emlakçılar fiyatları fırlatmış. 2+1 daireler Buca’da 2,5 milyondan başlıyor, kredi faizi desen korkuluk gibi. 124 bin konut satılmış deniyor ama piyasada dönen para, neredeyse tamamen yatırımcının elinde. Gerçekten ev almak isteyen aile için işkence, bırak kredi çekmeyi, peşinatı bile denkleştirmek zor.

124 bin 549 konutun şubat ayında satılması, Türkiye emlak piyasasının halen hareketli olduğunu gösteriyor. Ancak bu rakamın arkasında yükselen faiz oranları ve ekonomik belirsizliklere rağmen talebin düşmediği gerçeği var. İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerde fiyatlar hala alıcı açısından zorluyken, satışların artması başka faktörlere işaret ediyor: Yatırım amaçlı alımlar ve artan kira getirisi beklentisi. Bankaların kredi politikaları bir nebze sertleşse de, devlet destekli kampanyalar ve düşük peşinat seçenekleri talebi canlı tutuyor. Yine de, bu satış rakamı kısa vadeli rahatlama sağlamaktan öte, sürdürülebilir bir büyümenin sinyali değil. Emlak piyasasında balon riskine karşı dikkat etmek gerekiyor; çünkü arz talebin gerisinde kalmaya devam ediyor. Özellikle finansal okuryazarlık ve uzun vadeli planlama olmadan yapılan yatırımlar, bugün için cazip görünse de gelecekte büyük kayıplara yol açabilir.

124 bin 549 konut satıldıysa, demek ki birileri hâlâ ev alabiliyor. Ben kredi faizini görünce markette poşet fiyatına bakar gibi ev bakmayı bıraktım. Ankara’da geçen ay bir emlakçı “Aylık taksit 68 bin lira” deyince bir anlık sessizlik oldu, sonra içimden sadece güldüm. Yalnız şubat dedin mi, 29 günle rekor kırmak da ayrı meziyet.