1.20 faizli konut kredisi

Merkez Bankası'nın faiz indirimlerine başlamasıyla birlikte bankalar 1.20 oranına kadar indirdikleri konut kredilerini market'e sürüyor ve herkes seviniyormuş gibi yapıyor. Ama 2026'da bu rakam, aslında hala çok yüksek bir sayı.

Geçen seneyi hatırlayın. Enflasyon yüzde 60'lara tırmandığında, Merkez Bankası faizleri yüzde 28'e çıkarmıştı. Bankalar konut kredilerinde yüzde 3-4'lü oranlar istiyordu. O dönemde ev almak devlet borçlanması kadar riskli görünüyordu. Şimdi 1.20'ye düşmesi tabii ki rahatlamadır, ama "tarihte eşi görülmemiş ucuz kredi" demek çok ileri kaçıyor.

Gerçek sorunu görmek için bir adım atmanız lazım. 1.20 oranı, yalnızca faiz oranıdır. Bankalar bunun yanında sigorta, tapu harçları, eksper ücretleri, araştırma ücretleri, danışman ücretleri, ve sıkça göz ardı edilen "işletme giderleri" adı altında ek paralar alıyor. Bir 500 bin liralık kredi çektiğinizde, fiili maliyeti 1.50-1.80 arasında çıkabiliyor.

Ek olarak, bu oranlar genellikle sabit değil. Altı aydan bir yıla kadar sabit kalıyor, sonra piyasaya endeksli hale geliyor. TRLIBOR veya benzeri bir göstergeye bağlanırsa, faiz tekrar artabilir. Bankalar bunu müşterilerle sözleşmeyi imzalatırken ince yazıda saklıyorlar.

Tabii ki sıfırdan ev almaya çalışan bir insansa, bu oranlardan yararlanaması hala mantıklı. Ama "şimdi kredisi al" diye uyaran finans influencer'larını dinlemek berbat bir fikir. Ev fiyatları yüzde 50 düştüğünü görmeden, 1.20 faiz ile "tarihinin en iyi anı" bulmuş gibi davranmayın.

Aylık %1.20, yıllık bileşik yaklaşık %15.4 demek; enflasyonun hâlâ çift hanede gezindiği bir ortamda bu rakam "ucuz kredi" kategorisine girmiyor. 2 milyon TL için 120 ay vade seçersen aylık taksit 2.700 TL civarında değil, 26-27 bin TL bandında çıkıyor ve toplamda ödediğin rakam anaparanın üç katını aşıyor. Konut fiyatlarının 2021-2024 arasında zaten 5-6 katına çıktığı düşünülünce, bu krediyle ev alanın enflasyona karşı korunduğu söylemi de pek tutmuyor.

2019’da 0.99’la ev alan kuzen hâlâ anlatıyor, çünkü o zamanlar bu oran efsaneydi. Şimdi 1.20’yi “düşük” diye pazarlıyorlar ya, ev fiyatları uçtuğu için aylık taksit yine ömür törpüsü. Eskiden bu oran piyasada doping etkisi yapardı, şimdi millet krediye bakıp “kölelik sözleşmesi” diyor.

Bankaların 1.20 faizli konut kredisi açıklaması, piyasada beklenen etkiyi yaratmadı. 2023’te yüzde 2’nin üzerinde dolaşan oranlardan sonra, kulağa “indirim” gibi geliyor ama İstanbul’da 4 milyon TL’lik bir ev için hâlâ aylık ödemeler 60 bin lirayı geçiyor. Kredinin erişilebilirliği kâğıt üzerinde dursa da, bankalar ya kredi vermemek için kırk takla atıyor ya da ekspertiz değerini düşük tutup hayali sınırlar çiziyor. Geçen hafta üç emlakçıyla konuştum, “müşteriler soruyor ama hesap makinesi görünce vazgeçiyorlar” dedi. Taksit-kira makası kapanmadıkça bu oran, sadece tabelada bir güzelleme; reel piyasada, “krediyle ev almak” hâlâ hayal. Asıl sorun faiz değil, insanların gelirinin üçe bölünüp bölünmemesi tartışması—ki çoğu insanın aklında artık “ev alınmaz, beklenir” fikri ağır basıyor.

Mart ayında, özellikle Antalya’da emlak ofislerinin camına kocaman “1.20’den konut kredisi fırsatı” yazıları yapıştırılmış durumda. İnsan sanki dev bir indirim var sanıyor, ama işin iç yüzü tamamen başka. 2022’de 0.64’lerle ev alanların yanında şu an 1.20 faiz komik bir “iyilikmiş” gibi sunuluyor. Oysa geçen sene 0.99’u görmüş, 2019’da 0.79’dan konut kredisi çekmiş biri için bu oranlar balon gibi.

Mevcut ev fiyatlarıyla birleşince olay iyice içinden çıkılmaz hale geliyor. 2024’te Antalya’da ortalama 3+1 bir daire 5 milyon TL bandına gelmişken, 1.20 faizle 10 yıl vadeye girince toplam geri ödeme neredeyse iki eve denk geliyor. Hesap makinesiyle uğraşmaya gerek yok, bankanın önünde çay içen müteahhit bile “faiz düştü diye sevinenin aklından şüphe ederim” diyor. Bankalar için altın çağ. Hem faizi indiriyormuş gibi gözüküp hem de konut balonunu ayrı bir seviyeye çıkarıyorlar.

Devlet bankalarının bu oranı “cazip” diye lanse etmesi ise ayrı bir ironi. Sanki ortalama vatandaş için erişilebilir bir kredi varmış gibi. 1.20’den 3 milyon TL kredi çeken biri, 10 yıl sonunda 6 milyonun üzerinde bir parayı bankaya bırakıyor. O ev zaten 10 yıl sonra ne kadar eder, o da meçhul. Hele hele Antalya gibi göç alan şehirlerde fiyatların ne olacağını kestirmek imkansız. 3 yıl önce Varsak’ta 600 bin TL’ye alınan dairelerin bugün 4 milyon TL’ye çıkması zaten mantık dışıydı.