2024’ün son çeyreğinde İstanbul Kağıthane’de yeni yükselen şantiyelerin sayısı gözüme direkt çarptı, sabah akşam beton mikseri sesiyle uyananlardanım. TÜİK’in açıkladığı yüzde 8’lik artış bana hiç sürpriz gelmedi. Mesela, sadece Kağıthane-Seyrantepe arasında üç ayda dört yeni konut projesi başladı. Aynı dönem Avcılar’da bir arkadaşımın apartmanı yıkılıp yeniden yapılmaya başlandı, üç hafta içinde temel atıldı. Yanı başımdaki bu hareketlilik, rakamların hiç de afaki olmadığını gösteriyor.
Malzeme fiyatları 2023 yazında tavan yapınca firmalar bir süre frene basmıştı. Şimdi kredi muslukları biraz gevşedi, üstüne döviz de görece stabil gidince, ellerindeki projeleri peş peşe çıkardılar. Kaba inşaatın hızlanmasında beton ve demirdeki stok eritme telaşı da var. Mesela geçen ay bir müteahhit, “Eylül’e kadar bu hız devam edecek, sonra yine bekleriz” dedi. Sebep, hem seçim sonrası belirsizlik hem de malzeme zamları.
Ek olarak deprem yönetmeliği sonrası eski binalar bir bir yıkılıyor. Sadece Kadıköy’de geçen yıl 800’den fazla bina için yıkım izni alındı, bu sene 1000’in üstüne çıkmış. Kentsel dönüşümün bu kadar hızlanması, üretim rakamlarını patlatıyor. Yeni projelerde artık 4+1 daireye kadar lüks, geniş balkon, kapalı otopark neredeyse standart oldu; arsa sahipleri müteahhitten daha çok pay ister oldu.
Elle tutulur bir faydası: Binlerce insana ekmek kapısı açıldı. Geçen hafta Maltepe tarafında taşeron işçi bulmak neredeyse imkansızdı, usta günlük yevmiye 2100 TL istedi, patron çıkıp pazarlık bile edemedi. Ama bu canlılık, orta vadede konut fiyatlarını aşağı çekmiyor, tam aksine metrekare fiyatı yükselmeye devam ediyor. Arz artarken talep de hâlâ dipte değil çünkü herkes en azından “araziye yatırım” kafasında.
Yap-satçı müteahhitlerin bir bölümü “fırsatçı” damgası yememek için, fiyatı fazla şişirmemeye çabalıyor. Ama maliyetler her ay kabarıyor, özellikle elektrik ve su tesisatı, seramik gibi kalemlerde ithal ürün bağımlılığı baş ağrıtıyor. Mesela geçenlerde, bir projede Alman menşeli asansör için tedarik süresi sekiz haftayı buldu, euro kuru yüzünden fiyat da üç katına çıktı.
En önemli risk: Tüm bu artış, plansız büyümenin ve “nasılsa satılır” kafasının devamı mı? Yoksa gerçekten ihtiyaçlara göre mi inşa ediliyor? Şahsen, Anadolu yakasında yapılan yeni projelerin yüzde 40’ı yine küçük metrekareli, genç evli çiftlere yönelik. Fakat sırf yatırım için yapılan, boş duran daire sayısı da ortada. Bu kadar hızlı bir artış, ileride balon patlamasına davetiye çıkarabilir.
Kısaca, şantiyede harç karılırken sadece bugünü değil, beş sene sonrasını da düşünmek gerekiyor. Arzı şişirip, stok patlatınca elinde patlayan çok oldu bu ülkede. 2018’de Fikirtepe’de yapılan inşaatların yarısı hâlâ dolmadı; o yüzden bu rakamları görünce sevinmekle tedirgin olmak arasında gidip geliyorum.
Malzeme fiyatları 2023 yazında tavan yapınca firmalar bir süre frene basmıştı. Şimdi kredi muslukları biraz gevşedi, üstüne döviz de görece stabil gidince, ellerindeki projeleri peş peşe çıkardılar. Kaba inşaatın hızlanmasında beton ve demirdeki stok eritme telaşı da var. Mesela geçen ay bir müteahhit, “Eylül’e kadar bu hız devam edecek, sonra yine bekleriz” dedi. Sebep, hem seçim sonrası belirsizlik hem de malzeme zamları.
Ek olarak deprem yönetmeliği sonrası eski binalar bir bir yıkılıyor. Sadece Kadıköy’de geçen yıl 800’den fazla bina için yıkım izni alındı, bu sene 1000’in üstüne çıkmış. Kentsel dönüşümün bu kadar hızlanması, üretim rakamlarını patlatıyor. Yeni projelerde artık 4+1 daireye kadar lüks, geniş balkon, kapalı otopark neredeyse standart oldu; arsa sahipleri müteahhitten daha çok pay ister oldu.
Elle tutulur bir faydası: Binlerce insana ekmek kapısı açıldı. Geçen hafta Maltepe tarafında taşeron işçi bulmak neredeyse imkansızdı, usta günlük yevmiye 2100 TL istedi, patron çıkıp pazarlık bile edemedi. Ama bu canlılık, orta vadede konut fiyatlarını aşağı çekmiyor, tam aksine metrekare fiyatı yükselmeye devam ediyor. Arz artarken talep de hâlâ dipte değil çünkü herkes en azından “araziye yatırım” kafasında.
Yap-satçı müteahhitlerin bir bölümü “fırsatçı” damgası yememek için, fiyatı fazla şişirmemeye çabalıyor. Ama maliyetler her ay kabarıyor, özellikle elektrik ve su tesisatı, seramik gibi kalemlerde ithal ürün bağımlılığı baş ağrıtıyor. Mesela geçenlerde, bir projede Alman menşeli asansör için tedarik süresi sekiz haftayı buldu, euro kuru yüzünden fiyat da üç katına çıktı.
En önemli risk: Tüm bu artış, plansız büyümenin ve “nasılsa satılır” kafasının devamı mı? Yoksa gerçekten ihtiyaçlara göre mi inşa ediliyor? Şahsen, Anadolu yakasında yapılan yeni projelerin yüzde 40’ı yine küçük metrekareli, genç evli çiftlere yönelik. Fakat sırf yatırım için yapılan, boş duran daire sayısı da ortada. Bu kadar hızlı bir artış, ileride balon patlamasına davetiye çıkarabilir.
Kısaca, şantiyede harç karılırken sadece bugünü değil, beş sene sonrasını da düşünmek gerekiyor. Arzı şişirip, stok patlatınca elinde patlayan çok oldu bu ülkede. 2018’de Fikirtepe’de yapılan inşaatların yarısı hâlâ dolmadı; o yüzden bu rakamları görünce sevinmekle tedirgin olmak arasında gidip geliyorum.
00